Machbarkeitsanalyse · Studie
Machbarkeitsanalyse Zinshäuser · 1060 Wien
Machbarkeits- und Verwertungsanalyse für zwei gründerzeitliche Zinshäuser in 1060 Wien — von der reinen Vermietung über den Dachgeschoßausbau bis zur Veräußerung, jede Richtung sauber gegenübergestellt.
Gegenstand der Analyse sind zwei gründerzeitliche Zinshäuser in zentraler Lage im 6. Wiener Gemeindebezirk, zwischen innerer Mariahilfer Straße und Naschmarkt. Untersucht wird, welche Entwicklung der Liegenschaft wirtschaftlich und baulich sinnvoll ist — auf Basis von Bestandsaufnahme, Flächenermittlung und einer Kostenschätzung nach Vergleichsobjekten.
Der Bestand umfasst rund 1.850 m² Wohnnutzfläche vom Hochparterre bis zum dritten Obergeschoß samt drei Dachgeschoßwohnungen, dazu rund 275 Fenster und Nebenflächen im Souterrain, in denen sich rund sechs Kfz-Stellplätze schaffen ließen. Im Dachgeschoß besteht zusätzliches Ausbaupotenzial von etwa 530 bis 555 m² Nutzfläche.
Drei Grundrichtungen werden durchgerechnet und vergleichbar gemacht:
- Halten / Vermieten — Fortführung der Vermietung, wahlweise mit teilweiser Sondervermietung als möblierter Zweitwohnsitz.
- Dachgeschoßausbau + Vermieten — Aktivierung des Dachbodens als vollwertiger Neubau oder als Ausbau innerhalb der bestehenden Gebäudehülle mit zusätzlichen Galerieflächen.
- Veräußerung — Sofortverkauf im Bestand oder Einzelabverkauf nach Sanierung bzw. Ausbau.
Jede Variante wird nicht nur an ihrer laufenden Rendite gemessen, sondern auch am gebundenen Gesamtkapital sowie — bei den Verkaufswegen — am echten Mehrwert über den Sofortverkauf hinaus. So werden Ertrag, Kapitalbindung, Zeithorizont und Risiko in einem Bild abwägbar. Die folgende Grafik stellt die Varianten einander gegenüber.
